购房之定金

目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业与购房者订约前收取一定的费用的现象比较普遍，这些费用往往冠以“定金”、“订金”、“保证金”、“押金”等名称，但是对于该费用的返还一般都没有约定。对于这费用我们是否可以适用定金罚则呢？对于这个问题，首先我们应当明确定金的性质，之后才能确定这些费用应当如何处理。

定金是以确保合同履行为目的，由当事人一方交给另一方的金钱或其他替代物。根据定金的性质一般可分为立约定金、成约定金、违约定金、解约定金、证约定金五种。认购书中的定金需要根据具体的情况来确定定金如何处理。

1、若买卖双方已经签订了正式的购房合同，按照合同的约定，债务人履行债务后定金抵作价款或者返还给债务人；若一方违约，按照合同的约定适用“不予返还”或“双倍返还”的定金罚则来追究违约一方的责任。

2、若因买方没有依照认购书中约定时间、地点去签订正式的合同或者卖房在认购书约定的时间内将约定的房屋转售他人而引起的买卖双方未能签订买卖合同，不论认购书中是否约定了定金的处理方式，属买方违约的，定金不予退还，卖方违约的，双倍返还定金。

3、买卖双方均不存在上述第2条中的违约行为，仅因对销售合同中的某些条款及补充协议的内容难以达成一致导致无法签订正式的买卖合同的，卖方应将定金返还给买方。

4、若因卖方未取得预售许可证、买方不具备买方资格或其他原因导致买卖双方未能签订正式合同或者导致正式合同无效的，按无效合同处理，卖方应将定金返还。过错方还应当赔偿另一方的利息损失或因此所受到的损失。

5、卖方虽未将认购书中所确定的房屋转售给他人，但对于认购书中的主要条款，如价格、面积、付款方式等进行修改导致买方未能签订正式契约的，应视为卖方违约，卖方应双倍返还。

6、对于因主要条款不确定，合同不能成立，卖方应将依认购书取得的定金及利息返还给买方。

总之，认购书是具有法律效力的一种合同，其中的定金处理要区分不同的情况适用不同的法律原则，不能一概适用定金罚则。