房屋买卖合同未订立，定金需双倍返还吗？

作者：宋会谱  

[案情]

  　　王某与李某于2007年2月20日口头达成了房屋买卖协议，约定李某将一套建筑面积为138.7平方米的房屋以22万元的价格出售给王某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行，王某当即付给李某4万元定金，并约定3日后双方签订书面购房合同。李某收受定金后并没与王某签订书面合同，反而于2007年3月15日将该房屋卖与赵某。王某要求李某履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求李某双倍返还定金8万元。

[分歧]

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购房之定金

目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业与购房者订约前收取一定的费用的现象比较普遍，这些费用往往冠以“定金”、“订金”、“保证金”、“押金”等名称，但是对于该费用的返还一般都没有约定。对于这费用我们是否可以适用定金罚则呢？对于这个问题，首先我们应当明确定金的性质，之后才能确定这些费用应当如何处理。

定金是以确保合同履行为目的，由当事人一方交给另一方的金钱或其他替代物。根据定金的性质一般可分为立约定金、成约定金、违约定金、解约定金、证约定金五种。认购书中的定金需要根据具体的情况来确定定金如何处理。

1、若买卖双方已经签订了正式的购房合同，按照合同的约定，债务人履行债务后定金抵作价款或者返还给债务人；若一方违约，按照合同的约定适用“不予返还”或“双倍返还”的定金罚则来追究违约一方的责任。

2、若因买方没有依照认购书中约定时间、地点去签订正式的合同或者卖房在认购书约定的时间内将约定的房屋转售他人而引起的买卖双方未能签订买卖合同，不论认购书中是否约定了定金的处理方式，属买方违约的，定金不予退还，卖方违约的，双倍返还定金。

3、买卖双方均不存在上述第2条中的违约行为，仅因对销售合同中的某些条款及补充协议的内容难以达成一致导致无法签订正式的买卖合同的，卖方应将定金返还给买方。

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购房之按揭贷款

　　在购房过程中我们一般会进行按揭贷款，通常情况下由开发商代为办理相关的手续。但是如果因为开发商的原因未能办成导致购房者无法履行商品房买卖合同的付款义务，此时应当由谁来承担责任呢？对于此问题首先我们应当清楚这其中所涉及的法律关系：

　　一、商品房按揭贷款中所涉及的合同关系

　　在商品房按揭贷款中一般会涉及四个合同：商品房买卖合同、按揭贷款合同、购房者与银行签订的抵押贷款合同、保证合同。在司法实践中普遍的观点认为按揭合同是购房合同的从合同，不具有独立性，随着主合同的变更、消灭而变更、消灭。但是我认为这两个合同并不具有从属性。

　　
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购房之认购书

　　

在商品房买卖的过程中，开发商一般会先与购房人签订认购协议、订购合同、房屋预约书等合同文本，约定购房人购买的房屋间号、楼层、面积、价格等内容。在合同法上，这种合同称为“预约”，其内容一般是约定在某个时间订立正式的合同，一般还会在该协议商中约定定金的条款，以示订立合同的诚意。对于购房人来说了解订立认购书具有什么样的法律效力？违反认购书的应承担什么样的法律责任？在购房过程中保护自己的权利有着非常重要的意义。

　　

因我国目前尚无明确的法律规定，而各地法院在处理认购书案时会做出迥异的判决，所以在此我僅提供一些意见供大家参考。

　　

一、认购书的法律性质

　　

认购书是平等的民事主体之间约定何时订立合同这一民事权利义务关系的协议，符合我国合同法第二条对“合同”的定义，其本身是约定的合同，构成一个完整的合意，即当事人约定于将来的某个时间订立房屋买卖合同，其效力并不依附于房屋买卖合同，所以我认为认购书是独立于房屋买卖合同的。

　　

二、认购书当事人所负担的法律义务

　　

认购书作为一种预约合同，当事人订立的目的是要订立买卖合同，预约义务人所承担的合同义务应当是订立本约的缔约义务。

　　
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因近期出差，手提电脑又中了毒所以关于购房的问题没有继续。请大家见谅。前日到了浙江宁波，房子盖的不错，漂亮。不过价钱也不错，对于一个工薪阶层的人来说，想买一个房子真的太难了。

购房之虚假广告（二）

所谓虚假广告指广告主不准备真正兑现，仅以此伙为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实，欺骗性、误导性的宣传。房屋将会之前，开发商的报纸广告、宣传品中的内容与最后的竣工情况不符是否能够一定认定为虚假广告，虚假宣传呢？售楼小姐的推销行为是否构成欺诈呢？

我们来看广告的效力。商业广告原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容来看待，但是根据法律的规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋信息及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时的销售广告与宣传即使未写入合同，变应当视为合同的一部分，开发商应当履行。对于开发商过分的商业吹嘘以及开发规划范围环境的吹嘘，虽不作为合同的一部分，但是对于虚假的宣传开发商也应当承担相应的责任，如果因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

购房者防范之手段

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购房之虚假广告（一）
当我们走在街上，一幅幅巨大的房产广告给我们的视觉带来强悍的冲击；美伦美幻的广告充满了诱惑，让你有一种购买的冲动。我们如何能有一双“火眼真睛“去看穿这美丽的诺言呢？今天就让我们一起一层层的揭开开发商虚伪的面纱，看到广告后面那真实的世界。
惯用手段之一：价格陷井
“市南黄金位置位置，五千元起价“多么具有吸引力价格呀，但当你看房时，房产商总是会告诉你这个价位的房子已经卖完了，事实却是根本不存在这样的房子，即使有几套，也是朝向最差，楼层不好的房子。还有些广告，在不明显的地方用小字注明价格不含审批费、配套费、绿化费等，这一个等字让不少预付购房款的后悔莫及。
惯用手段之二：地位位置陷井
广告中的地理位置图中总是让人感觉离市中心近在咫尺，三步两步就到了，并且还附有说明：直能繁华市区，乘车仅需若干分钟。当你走过一次后，一计算才发现按照开发商的说明我们要乘时速时速像飞机一样快的汽车。
惯用手段之三：小区环境和配套设施的陷井
广告中美丽的承诺最后总是变得面目全非，建造的游泳池其实就是个小水池，美容院成了租给个体经营的小发廊，音乐喷泉小如澡盆且永远不风喷水。
惯用手段之四：现场实景图片和户型设计陷阱
面对漂亮的模型场景，看着开发商设计的平面图，却不知道自己已经慢慢走进了布置好的陷阱。
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媒体（广告）宣传用语的法律规定

一、广告发布的一般准则

1、广告不得使用国家象征和国家机关及其工作人员的名义

（1）广告不得使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌。

（2）广告不得使用国家机关和国家机关工作人员的名义。该处使用既包括直接使用，也包括间接使用。如使用国家机关及其工作人员视察检查企业，出席企业庆典活动，接见职工时的讲话、照片，为企业及产品题词，评价及使用产品的照片等。

2、不得使用国家级、最高级、最佳等用语。根据实践中出现的各种情况，国家工商总局规定了“顶级”、“第一品牌”、“极品”也属于最高级的形式。

3、不得损害社会公共利益和公共秩序

（1）广告不得妨碍社会安定和危害人身、财产安全、损害社会公共利益。

（2）广告不得妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚。

4、不得含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶内容

5、不得含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容

6、不得妨碍环境和自然资源保护

7、不得损害未成年人和残疾人的身心健康

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