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 侃一侃青岛东部的写字楼(原) |
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[ 2007-6-13 14:43:00 | By: 美国往事 ] |
查看原文链接 原作者：美国往事
2003年初，非典的爆发，让人们对传统型写字楼建筑结构、空间布局以及配套设施设备如中央空调等方面提出了更高的要求，突出地表现在对健康、智能、安全、舒适等方面；同时也给传统写字楼的销售、出租带来了致命的打击。
2004年下半年，青岛的写字楼供应市场出现结构性变化，市场供应量创出全国新的记录；需求结构也在发生变化，主要表现在“两外”资本——外地资本和外国资本的进入上，最引人注目的就是外资企业或机构在写字楼市场只租不买的“骑墙策略”发生动摇，出于本土化的需要，外资企业和机构大面积购买写字楼的案例明显增多。
但是，中资企业机构仍是写字楼市场的主流力量，目前很多境内外著名的大公司，已不再偏爱“全家福”式的办公室，而转向总部与各部门分开，总部设在中心商务区的“黄金地段”，生产、销售、服务等部门分别设置在与业务相关连的地段。
写字楼市场价格将现“中间冷，两头热”的局面；写字楼市场开发结构从港澳、东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变，标志着写字楼“内资开发时代”的来临。
一段时期以来，青岛房地产市场以住宅产品为主，其次为商业物业，相对于住宅、商铺而言，写字楼投资风险较大，因而在以往的写字楼投资客户中，大多采取整体包租后再转手出租博取差价获利，而不愿一次性投入太多的资金购置下来后再出租。
目前东部写字楼租金标准基本上在人民币3元/平方米·天左右（约合11美元/平方米的月租金），照此计算，若以1万元/平方米的房价购置的写字楼物业，投资回收期大约为10年，符合物业投资的正常周期，投资回报有相当的吸引力；若再高，形势不容乐观。
青岛写字楼的开发和供应集中在东部区域，市场虽供过于求，但从整个区域经济发展的需求看，未来的市场还很广阔；写字楼市场的升温，已引起投资性买家的关注，2004年已经有好多前期滞销的写字楼和公寓楼盘，经过重新包装而推向市场，其销售势头较往年有明显提升，但2005年六月后的情况，想必大家都很清楚了。
西部的双星海富楼、第一百盛商业大厦，启用多年仍销售艰难；八大关的东海国际大厦绝佳风景、一流硬件、大力度的广告投入都未给该楼营销带来转机；香港中路的青岛国际金融中心是公认的地区标志型建筑，楼龄有目共睹，但其销售进度至今也不尽人意；香港中路如今仍有丰合广场钻石楼这样的“昔日贵族”在销售；高科园的裕龙大厦以低价位推出，半年内销售仅十余套；鹏程花园，一等再等，等的花儿已谢了。
青岛写字楼市场竞争实际上是东部写字楼的竞争，近年来该区域迅速汇集了的金融中心、行政中心，以及高档餐饮娱乐中心、文化中心，一些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新青岛的中央商务区。
东部前几年留下的写字楼存量房、烂尾楼较多，而且很多烂尾楼连基本的停车场都没有，如果作为写字楼，很难起死回生。
（人民网---------青岛写字楼缘何“自封家门”
目前，青岛一些写字楼为解决车位严重不足而自家停车难的问题开始“自封家门”，将写字楼门前空地辟为专用停车场。在香港中路一侧，金光大厦、时代广场、国际新闻中心等纷纷用活动栏板挡住写字楼的各个入口，使驾车前往写字楼和内设邮局、彩扩部、新闻发布厅等公共场所办事的人十分不便。国家在城市新建和改造项目中对写字楼的停车场用地标准进行过规范，但各地普遍存在没有规划停车场或有规划不落实等情况，写字楼前的停车难问题十分突出。
新华社记者 冯杰摄）
在实际操作中发现，现在写字楼的配置至关重要，只要配置对口到位，写字楼还有更大的市场空间。 像凯旋大厦；山东路上很多烂尾楼重新启动，像广发，项目推广投入可谓不俗，灯光亮化也可谓可圈可点，但…
筹建中的乾豪国际广场也信心百倍的迈入了写字楼市场，由此可见，整个东部地区特别是香港中路地段的写字楼市场有着广阔的未来市场前景。
香港中路及东海路是写字楼集中的热点地段，青岛30层以上的高层写字楼近80%集中在这一地区；从写字楼的业户构成来看主要有以下三个特点：
一、 以对外贸易及相关服务为主的外向性经营企业为主，如进出口公司、进出口代理公司、报关行、货运代理、远洋运输等；
二、 金融业和以金融业为依托的相关行业，如银行总部、银行各分行、银行代理处、银行办事处、财产保险、人寿保险、投资公司等；
三、 各大企业的总部和企业驻青的办事机构，如海信、青啤及海外知名企业的驻青办事处。
目前还有一个现象，外资偏爱星级酒店 ，一些高档写字楼的负责人都认为自己的写字楼已足够高档，却有很多外资机构宁愿花大价钱去租五星级酒店；香格里拉和颐中皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店，海天大酒店就有日本三友银行办事处；对于外资没有选择写字楼的原因是为了公司形象，宁愿多出点钱，但这也从一个侧面反映了岛城高档写字楼在硬件、软件等方面发展虽然已相当不错，但离国际顶级水准还有一定距离，而且要与青岛的城市功能、产业发展和市场需求紧密相联系，还必须有相当强大的产业作支撑，这方面青岛同境内的大城市相比还有一定的距离。
多数企业不敢投资写字楼 。在青岛虽然硬件、软件都能达到国际水准的顶级写字楼并不多，这个市场空间的潜力也非常明显，但想到青岛投资该行业的大财团却很少；就连一些写字楼的开发商都认为，高档写字楼是个投入大、周期长、回收慢的项目，前期投入一般都在几亿元以上，其中70％－80％都属于银行贷款，而写字楼建好后，多半要拿来做贷款抵押，所以很难以出售的方式来获得资金的短期回收；在运营过程中，还要交纳 12％的房产税和 5％的营业税；要想真正做好高档写字楼项目，必须具备雄厚的资金实力、一流的硬件设备和国际化的服务水准。
目前在青岛，对于写字楼的评定标准是很含糊的。一是甲级写字楼，又称5A写字楼。所谓甲级或5A写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼；一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上甲级或5A写字楼的。
东部地处青岛的CBD中心，CBD的中文意思是中心商务区。现代的CBD含义可以概括为：城市的功能核心，城市的经济、商务等实体，信息在此高度集中，交通便利，人口流动巨大，白天人口高度密集、昼夜人口数量变化大，位于城市黄金地带，地价应当是最高。
市政府、五四广场、香港中路构成了地段优势。CBD中心的优势显著，CBD是功能复杂、高效、便捷的区域，所以它的写字楼更是建筑综合体，由于CBD本身能创造巨大的商业价值，所以，作为写字楼的建筑综合体也能为自身创造商业价值。
目前出现一些国外著名的银行的分部，保险公司的分公司，以及其它国际知名企业的分支机构和办事处都需要相应的高档办公大楼；电讯行业和ＩＴ业的迅速增长，更是对具备智能化性能的高档写字楼格外看好。
乾豪国际广场地处香港路和南京路交界处（家乐福名达店东，原外贸招待所旧址），正在兴建的乾豪国际广场项目中，有两座主楼为写字楼，分别为四十九层和三十六层；该项目虽为在建项目，但其地段优势、规划设计、硬件配套及楼宇风格都会给市场带来一定的冲击，造成青岛的客户群持币观望的窘象。
写字楼青岛市场定位有以下三大突破点：
一、 定位小户型写字间，满足更多的市场需求，可以拉高单价，完成项目销售的更高利润指标；
二、 定位整层办公区域，销售吸引有实力的企业和机构购买入住，提升整个项目档次；
三、 定位个性化的产品类型，针对性的满足特定行业的需求，以专业性的硬件配套和特色服务，提高整个项目的市场竞争力；
从数码港客装修入住的业户行业构成看，金融保险机构 24家，占调查结果的34.37％，其次是大型集团公司14家（如马士基、莱钢集团等），占调查结果的21.22％，通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％，海外机构住青办事处 8家，占调查结果的12.13％，外国公司9家，占调查结果的13.65％，外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。从此可以粗略看出东部区域写字楼的市场需求。
东部写字楼的最大的卖点是青岛的城市品牌和城市的自然经济环境，非常适合大企业投资。
目前，新的需求市场催生了个性化的写字楼产品的出现，经过改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻青企业，推出后取得不俗的业绩；众多新进驻写字楼的公司中，小公司不在少数，有相当大数量的公司处于刚刚起步阶段，人员配置非常简单，各方面的业务也相对比较单纯，往往可以一个人身兼数职。有一些公司经过一段时间的发展，虽然有了一定的经济实力，但是由于业务的特殊性，并不愿意太快扩展队伍，而宁愿保持非常精简的人员配置；这些公司一直以来都在租用小面积的办公间，也许是老式写字楼的一间，也许是饭店的一个房间。
青岛市写字楼市场仍然未成熟，发展尚须时日，来看看几位老相识：
光大国际金融中心
该项目的项目形象较好，海景优美且金融氛围浓郁，目前除光大银行在此办公外还有浦东发展银行的总部、农业银行和中信银行的分支机构；该项目一层为营业大厅，二三层为光大银行的营业区，四到十四层为大开间的写字楼，十五楼为会所，十六层至二十二层为酒店式商务套房，二十三层至二十七层为光大银行的办公区域；该项目硬件配套好，有极强的竞争力，物业管理有第一太平戴维斯综合物业顾问（上海）有限公司参与管理；项目销售由上海中原国际房地产代理有限公司代理，经验丰富，并推出了多项针对市场的销售政策。
然而该项目物业管理费高达每月15元／平方米（近2美元几乎追平普通写字楼的租金），让许多企业望而却步。
青岛国际金融中心
该项目有齐鲁第一高楼之称，总建筑面积10万余平方米，共58层，高249米，是青岛市中心地段的标志性建筑，一至二十层为中国银行办公区域，二十一至三十一层为一期开发销售区域，2004年5月底交付使用；该楼有中国银行作依托，针对的客户层面为银行、证券、保险等金融机构，同时还有境内外商贸公司和跨国公司分支机构的驻青办事处。
但该楼开发后闲置时间较长，楼盘形象较差，销售机制也影响了楼盘销售；该项目的分摊率为60%，这样高的分摊率为自用和投资的客户带来了明显的心理障碍。
兴源大厦
该项目裙楼为酒店和服务性会所，五到十二层为写字楼，十五到二十九层为商住公寓，顶层为会所；该项目的特点是由著名演员唐国强作项目形象代言人，景观的优势显著，空调分户计量，产权期限六十年，配有专用货梯，室内设计和装修由知名的京汇（中国）工程有限公司担当，并配有立体车库可自动存取，但像聋子的摆设。 楼下有良友，但停车成问题。
该项目的宣传卖点为观奥首座，未起到任何实质效应，从2000年大公海岸的观奥宣传期至今让人感到麻木和无奈；写字楼和商住公寓的不和谐因素相互困扰，使得整个项目定位难于被市场接受，另外营销代理公司的运作也存在问题，项目销售不畅。
下次和大家聊聊几位写字楼新秀：颐和国际、华欧英德隆、琴岛大厦……..
如果有朋友关心青岛写字楼的未来之星；如乾豪国际广场、海天西面原来裕源田兄的项目、远洋前面的项目、贵都旁边的项目，我下次谈谈我个人的看法。
一家之见,有偏颇之处，各位见谅！！！！
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| Re:侃一侃青岛东部的写字楼(原) |
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[ 2007-8-11 15:19:57 | By: 东南阳光(游客) ] |
 很感兴趣您有关青岛写字楼的文章，正等待更多文章，例如关于乾豪国际广场，贵都旁边的项目等等。 还想听取您关于莱钢大厦，以及它旁边的数码科技中心的两栋三角屋顶的大楼的看法，不知道青岛目前那些能算得上真正的甲级写字楼？包括在建的.
恭候您下一篇！
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